华润6.57亿捡漏苏宁广场！央企凶猛抄底，谁在瑟瑟发抖？

就持续下去抄底存量这种项目的华润置地来讲, 最大的挑战并不是资产的价值自身, 而是要去平衡扩张节奏, 还有财务安全边际。

中房报记者 许倩丨北京报道

沉寂多年的合肥苏宁广场项目，终于迎来重磅接盘方。

近日, 有一处商服用地, 其位于合肥市北二环与蒙城路交口西北角, 并且还有地上商业在建工程, 此在建工程是原合肥苏宁广场项目, 该地块土地及在建工程, 在京东拍卖破产强清平台顺利成交了, 成交的价格是6.57亿元, 竞得方呢是华润置地全资子公司上海泓喆房地产开发有限公司, 这也就意味着央企华润正式入主了这一停滞多年的城北核心商业地标。

依照拍卖平台所记录显示, 该项目的标的有着评估价为10.21亿元的情况, 经过了3次拍卖以后才最终成功落地。在今年4月24日之时, 此项目第一次是以评估价10.21亿元开始起拍, 却因为没有人出价而导致流拍了；到了5月27日进行二次拍卖, 当时下调起拍价至8.17亿元了, 可依旧是没有人来问津；一直到6月13日的时候进行第三次拍卖, 起拍价降低到了6.534亿元, 于两名竞买人经过两轮加价之后, 以6.57亿元成交了, 跟原始评估价相比折价35.6%, 极大程度地降低了接盘成本。

为了防止项目再次出现烂尾的风险存在, 此次的拍卖设定了十分严格的履约方面的条件要求, 竞拍成功的一方需要在法院裁定达成交易之后的12个月以内开始执行复工并继续建设, 在30个月之内达成全面的开业并且能够正常运营。按照这样的时间节点来进行推算的话, 这个项目到最后最迟也会在2027年6月的时候开始进行复工, 预估在2029年初的时候能够正式开业。

当下, 华润置地还没有向外界公布该项目的正式命名以及整体改造运行方案。不过, 依据华润商业产品线的布局以及业内的猜测, 该项目很有可能会被归入华润高端商业体系, 去打造具有标杆性质的万象系综合体, 进而填补合肥城北大型高端商业配套方面的空缺。

此次接手合肥苏宁广场, 这只是华润置地在近期这段时间中商业资产收并购的一个缩影, 同时它还是央企参与将闲置资产进行盘活这件事的其中一部分, 另外更是央企深耕核心城市的时候一项有着重要意义的布局。

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苏宁遗梦

合肥苏宁广场的诞生，源自苏宁置业的高速扩张时期。

二零一八年, 苏宁置业投入十五点三六亿元, 取得合肥庐阳区北二环的核心地块, 之后与融创共同出资成立合肥苏宁悦城置业有限公司以开发此项目, 其中苏宁置业拥有百分之五十一的股份, 负责商业的整体运营, 融创持有百分之四十九的股份, 主要进行住宅板块的开发。

当初做最初规划时, 此项目在总体量上面达到27万平方米, 其中纯商业建筑面积总共是17.5万平方米, 其定位是高端智慧型的购物中心, 并且对外宣称总投资数目高达50亿元, 目标是要打造出“庐阳北部商业标杆”的效果。

2019年1月, 该项目开始动工, 2020年, 完成主体封顶, 它与一路之隔的宜家家居一起, 共同构建成“苏宜商业板块”, 对于此, 市场和市民满怀期望, 原本计划在2021年10月正式开业。

那时, 苏宁置业稳稳地处在全国房企50强之中, 通过在像南昌、南京、合肥、滁州等好些城市里密集地去落地苏宁广场、苏宁雅悦酒店等具备重资产性质的商业项目, 从而使自身扩张的脚步变得十分迅速。然而, 大规模投入重资产进行布局, 这也致使企业所面临的资金方面的压力持续不断地往上升高, 资金链方面存在的隐患也渐渐显现出来了。

2021年之时, 苏宁集团债务危机呈全面爆发之势, 其高速扩张的脚步猛地停下, 合肥苏宁广场项目紧接着就全面停工了, 在那时这个项目仅仅完成了主体框架的建设, 机电安装、外墙幕墙、消防系统、室内精装等工程通通被搁置了, 这座被大量期待着的城北商业新地标, 就这样变成了闲置的在建楼宇, 而且一停基本上要有近5年时间。

2025年4月, 合肥市中级人民法院作出裁定, 受理合肥苏宁悦城置业破产清算案, 同年12月, 宣告该公司破产。有数据显示, 截至2025年6月, 此项目有225户债权人申报债权, 债权总额达到27.83亿元, 管理人初步核定的债权金额为14.92亿元；而项目核心资产，也就是在建工程与商服地块, 评估价值仅仅10.2亿元, 企业处于严重资不抵债的状况。至此, 停滞多年的合肥苏宁广场正式迈入司法资产处置阶段。

从实际情况来讲, 华润置地早就预先进行了布局安排, 等待合适时机有所行动。在2026年3月的时候, 华润置地安徽公司针对那个庐阳N1801号地块项目, 开启了前期的结构顾问咨询工作任务, 早早地开展复工技术方面的研究判定、方案策划准备等一系列前期相关工作, 以此为后续接手该项目做好相应准备。

关于本次拍卖, 除了成交价款之外, 竞得的一方还需要承担多项配套费用以及履约保证金, 其中包括成交价百分之零点四的辅拍服务费, 成交价百分之零点五的平台技术服务费, 与此同时, 还需要缴纳三千万元的续建履约金, 还有两千万元的开业运营履约金。所有的保证金都与工期以及开业节点严格地挂钩, 要是逾期没有完成建设和开业的要求, 这些保证金将会被全额没收, 以此从制度层面规避项目再度出现烂尾的风险。

当地从事相关行业的企业里了解情况的人坦率地讲出来, 华润这一次进行的这笔交易, 在性价比方面表现得十分显著。从合肥当下土地拍卖市场所处的行情状况来观察考虑, 在这个区域里面相同位置、面积为15万平方米规模大小的全新商业性质用地, 其出让时的最低基础价格一般都是在8亿至10亿元的范围之内, 并且没有任何已经存在的建筑基础部分。然而华润却是以六折这样的低价拿来了早就已经完成主体封顶工程的完整商业建筑的外壳部分, 这不但在很大程度上节省了开展项目所需支付的土地购买成本, 而且还省去了需要耗费数年时间进行土石基础建构以及房屋建筑施工的周期, 其对资源活化利用的效率远远要高于那些完全是选取全新土地来开展建设全新项目的情况。

不过, 低价接下个盘仅仅只是那盘活的头一步而已, 后续面临的挑战可依旧是相当严峻的。按照行业所做的测算来看, 针对项目后续的诸如续建, 改造, 装修, 还有配套落地等等情况来说的那种总投入, 预估情况是达到了12亿到14亿元这个范围。再加上有个30个月的硬性开业时限在那里, 这就导致在短期内要进行密集地投入一大批资金才行, 如此一来, 项目在培育期之内是很难产生出正向现金流的, 这样就对华润置地的资金调度方面以及成本管控能力提出了极其高的要求。

在此同一时间, 国内商业市场的竞争持续不断地加剧, 重点城市的高端商业已经呈现出结构性过剩这样一种态势。就算是靠着华润万象系充分具备、成熟完善的运营、招商以及品牌管理的能力, 新的项目依旧将会面临培育周期被拉成长、投资回报率逐渐下降的行业共同存在的压力, 未来项目的差异化地运营、客流被激活、优质商户得以留存, 仍然是华润需要去攻克下的难题。

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逆势猎手

吞下合肥苏宁广场, 不过是华润置地在逆周期情形下头一遭地收住并买下时又新落下去刚下完的那么完整刚正好的崭新的一子；就在这差不多约莫是刚经过走了这么的三个年份, 华润已然是在深圳、武汉还有南京这样子重点的城市当中。一下子大批量地拿下世茂、华夏幸福这类出现风险有着危机的房企们搁置长达多年的大型综合性质的复杂体项目。进而由此成就组成搭建了一整套标准的存量盘活的道路途径。

5月6日, 距离现在刚好一个月, 华润置地以70.45亿元的底价, 获得深圳原深港国际中心这块土地，再次接手那处于城市核心区域、已停滞建设的地标建筑。

深圳深港国际中心, 曾是世富于2017年以二百三十九点四三亿元拿下之地, 乃深圳超级地王, 规划约七百米, 此系一度冲刺“中国第一高楼”者。世茂于2021年陷入流动性危机后, 该项目便于2022年全面停工, 后续经历两两司法拍卖, 结果均是以流拍划上句号。

转机在2025年出现, 深圳开启“清调供”纾困机制, 用约68亿元收储那块地块, 做完债权债务梳理以及风险隔离, 还对规划做关键调整, 其用地性质从纯商业转变为“住宅+商业”, 住宅占比达64%, 且允许住宅先开发, 商业和酒店分期建造。重新上架后, 华润置地以70.45亿元底价竞得。

广东省城乡规划院住房政策研究中, 心首席研究员李宇嘉分析称, 华润置地接手是存在一定必然性的, 此类大体量项目单单只有央企才具备接盘能力, 华润在周边已经运营了大运中心与大运天地, 拿下之后能够形成“住宅+商业+文体”的片区协同效应。

这一组充满活力的逻辑对于合肥而言同样是适用的, 华润在合肥已经成功落地了万象城、万象汇等一系列成熟的商业矩阵, 在接手苏宁广场之后, 能够达成城北全新地标与全城现有的商业体系之间的资源联动, 以及客流互补, 进而进一步巩固区域商业的话语权。

还要更早些时候, 在2022年年底的时候, 华润就凭借124亿元的低价来收购华夏幸福南方核心资产包, 进而拿下武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京金陵华夏中心这三大处于停滞状态的综合体, 与原始拿地成本相比较大幅折价, 当下多个项目已陆续开始复工改造, 还落地了万象系商业, 除此之外, 华润还借助司法拍卖、股权收购等方式, 陆续接手杭州、福州、济南、郑州等多个城市的停工商业项目, 进行统一标准化改造运营, 从而成为行业存量盘活的主力央企。

鉴于这些案例而言华润置地所瞄准的皆是核心城市核心地段的、因房企流动性危机而搁置的优质存量资产, 并且仰仗地方政存量盘活政策所带来的红利, 达成获得大幅折扣以便抄底的目的。在行业深度调整的情形之内, 可以如此肯定说是华润正以“”逆运行周期的猎手“”这个状态并且持续达成收储优质资产这个地步在持续对重点的各个城市的商业格局进行再构建。

只是, 白衣骑士进行扩张的背后, 风险仍然是不能够被忽视掉的。对于一直持续处在抄底存量项目状态的华润置地讲, 最大的挑战可不是资产价值本身, 而是要去平衡扩张的节奏还有财务安全边际。那要怎样去克制规模化抄底的冲动, 在项目进行扩容、资产实现增值和稳健经营、严格控制风险之间找到一个平衡点, 这将会是处于行业头部水平的房企长时间会面临到的经营方面需要应对的考题。

值班编委：马琳

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