合同在手，物业还敢乱收480？一个电话让黑心收费秒变废纸

在今年年初的时候, 我家楼下张贴出了一张物业通知, 此通知表明, 从2月份起始, 每一位业主每年都需要额外缴纳一笔金额为480元的“公摊电费”, 其给出的理由是“公共区域用电成本出现了上涨”。我身为老住户, 感觉不太对劲, 于是翻找出当年所签订的购房合同以及物业服务协议查看, 上面清清楚楚、明明白白地写着物业费实行的是“包干制”, 其中包含公共能耗。我带着合同前往物业办公室, 对方前台表现得支支吾吾, 声称“政策发生了变化”。我拨打了12345, 接线员记录下相关情况后表示会将其转交给住建局。进入到第三天, 去到他们办公室的是市场监管局的人。过了一周的时间, 那条通知被拿下来取消掉了。

在这件事发生之后, 我方才知晓, 于2026年那时全国范围内正开展物业收费专项整治行动。诸多以往模糊不清的收费项目, 实际上国家早就已明确予以禁止了。物业公司因不敢公然进行对抗。于是将违规项目改换一种名目继续收取费用, 像是把“公摊电费”转变为“能耗费”, 把“电梯维修费”囊括于“公共设施维护费”之中。业主通常难以分辨清楚, 并且也懒得去进行核实, 就这样一年又一年地缴纳了。

小区大多数物业费, 就像那种一口价式的“包干制”, 本身已涵盖了楼道照明需使用电费、电梯运行所耗电费、绿化用水产生的电费、监控设备涉及的电费等公共区域应承担的电费损耗, 第一笔不该交的钱, 即所谓的“公摊水电费”或者“公共能耗费”。住建部发布相关办法明确指出, 物业企业收取了物业费后, 不能再向业主单独收这些钱。仅当物业服务合同里明确写清物业费不包含能耗, 且经由全体业主大会予以同意, 同时按月公示收支明细, 如此分摊才可称作合规。然而在现实情形当中, 能够达成这三项条件的物业公司近乎不存在。好多物业公司在业主初次入住之际便设下了此等隐患，合同里措辞模糊, 待业主入住较长时间后再想办法弥补。

装修押金以及装修管理费, 是那第二笔钱。上海、广州、杭州这些城市, 早就明确发文, 禁止物业强制收取装修保证金。物业公司切实能够对装修行为做监督, 做管理, 然而却不可以以“保障”这一名义, 预先收取一笔钱, 更不可以随便找寻理由扣掉。所谓的“电梯使用费”“垃圾进场费”, 只要并非是建筑垃圾清运, 统统都属于乱收费。公共区域的日常管理, 本来就在物业服务范畴之内, 物业公司已然拿取了物业费, 不可以反复收取。以建筑垃圾而论, 要是业主有需求从而让物业去联系清运车辆的话, 那双方得自行进行价格方面的协商, 这样是可行的。不过对此存在一个前提条件那就是必须为自觉自愿, 决不是进行强行摊派的行为。

第三笔款项是门禁卡以及电梯卡的工本费, 不少小区首次发卡会收取几十块钱, 补办呢更是动不动就在50到100块钱之间 ,实际上, 门禁系统与电梯卡设备的成本早就被计入房价之中了, 首次办理理应免费 ,一座小区的门禁造价高达几十万元, 开发商核算总成本时, 便已经将这份费用分摊至每户的房价之中了 ,补办以及挂失的时候, 只能收取一个手续工本费, 行业的指导价通常在5到10块钱。山西朔州有一个小区, 因物业收取业主首次办理水卡的费用, 每张收取五十元, 最终被没收五万多元违法所得而被查了, 并且该小区物业用门禁卡捆绑物业费, 规定不交物业费就不让业主进门, 此行为也被认定属于违法行为。

第四笔, 是在代收水电燃气费时, 额外加收的那笔所谓的手续费, 或者服务费。水电气, 是由国家进行定价的；物业这个角色, 仅仅是代收代缴而已, 绝对不可以额外收取任何的服务费、损耗费。就这一点, 《物业管理条例》中有明确规定。有些小区的物业, 自己垫付了水电费, 由于担心业主不缴纳, 于是就额外收取手续费, 然而这些通通都是不被允许的。大同地区以及忻州地区, 有小区因为超出政府定价去收取水费, 结果被市场监管局当场进行查处, 并且罚没款全部退还给了业主。

第五笔费用是电梯日常维修所需费用以及公共设施维修所需费用。电梯出现故障, 物业表示需要进行维修, 随后向每户收取几百元。事实上, 电梯的日常保养工作、小零件的更换工作、钢缆的润滑工作以及年检这些工作, 其成本已然算入物业费当中。唯有电梯需要更换核心大件、外墙翻新这类大额工程时, 才能够申请使用房屋维修基金。而动用维修基金是存在流程的, 必须得经过“双三分之二”以上的业主参与表决并且过半数同意。物业不可以绕过这个程序, 每年向每户单独收取一笔“电梯维修费”。

另有一个极易被忽略不见的情形, 那便是物业方面独自擅自涨价物业费。众多物业公司仅仅张贴一张公告, 便宣称自下月起实施涨价举措, 倘若不缴纳便停止提供服务。依据《民法典》第278条的相关规定, 物业费的调整属于业主们共同应当决定的事项范畴, 必然需要召开业主大会进行表决, 且表决获得通过之后, 还需在住建部门进行备案登记。要是没有经过这一系列程序, 那么涨价行为便是没有成效、不具备法律效力的。要是业主已然按照涨价之后的金额进行了缴纳, 那么业主能够向市场监管部门进行投诉, 进而要求物业把多收取的那部分费用予以退还。除此之外, 物业采用断水断电、关闭门禁这类方式来催促业主缴纳物业费, 同样是违反法律规定的。在2021年开始施行的《民法典》里面, 第944条清清楚楚地写明了这样的内容, 那就是物业服务人绝对不可以采用比如停止供电、停止供水、停止供热、停止供燃气等各种各样的方式去催交物业费。要是一旦遇到了这样的情况, 那么就能够直接向住建局或者是市场监督局进行投诉举报, 并且说明物业采取的是违法的催缴手段, 还要要求责令其进行整改并且退还相关的费用。

我如今形成了一种习惯, 每年在缴费之际, 都会先将物业费明细核查一番, 再跟合同里的服务内容作个对照。倘若发觉有多出的项目, 便径直拨打12345或者12315进行投诉。去年我把那笔480元的“公摊电费”给讨回来了, 前前后后跑了三趟物业以及一趟市场监管局, 虽说挺折腾, 然而在拿回钱的那个时刻, 旁边的邻居都在看着, 物业的人脸色相当难看。

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