2026年深圳这宗地拍出天价！房价真要大涨？真相没那么简单

2026年6月5日下午，深圳土地房产交易中心。

拥有近十年首宗公开出让特性的, 处于南山区粤海街道位置的, 名为 T204 - 0153 宗地的, 属于科技园片区的, 具备低密纯居住用地性质的地块, 吸引来了实力强劲的, 身为头部央国企的, 分别是保利、华润、中海、招商蛇口、建发、越秀这六家企业展开争夺。

第一轮经历了291次举牌, 出现了长达一个半小时的僵持局面, 最终保利置业成功拿下, 其总价为54.72亿元, 楼面价达到均价每平方米108680元, 溢价率为150.74%, 在深圳涉宅用地楼面单价方面刷新了历史纪录, 溢价率在全国位居第一。

消息一经传出, “史诗级回暖”这般的论调, 以及“房价要大涨”这样的说法, 纷纷在网络上刷屏。然而, 实际的真相呢, 可要比那些口号复杂太多了。

为什么能拍出超150%溢价？

中国企业资本联盟副理事长柏文喜觉得, 深圳可供开发的用地实在是太少了, 特别是在关内。其中, 南山区是深圳的第一区, 这里有众多高科技以及创新企业, 上市公司管理层的固定收入颇为丰厚, 粤海街道有几家高科技头部企业, 这些企业里高收入员工数量众多, 这就为项目的去化提供了强大的市场支撑以及去化想象空间。另外, 关内可用于开发的住宅用地极其稀缺, 并且行业的整体趋势有回暖的迹象, 所以此地块溢价高达151%应该是在情理之中的。

不完全等于市场狂热的近151%溢价率, 部分源于“低起拍价 + 取消限价”的制度设计, 该地块起始价仅23.02亿元, 折合起始楼面约4.3万/㎡, 放在寸土寸金的粤海街道本身偏低, 加之深圳此宗地块执行“不设上限、价高者得”, 将定价权完全交给市场, 六家央企才敢放手竞价。

被称作“宇宙第一街道”的, 面积仅14.2平方公里, 却有着腾讯、大疆、小米、华润等巨头扎根于此的粤海街道, 在深圳楼市中处于“金字塔尖”位置, 且藏有100多家上市公司。

往前推算两年, 在2024年12月2日, 南山粤海街道有另一宗要出让的宅地, 也就是深圳湾澐玺项目地块, 那时, 中海跟华润结合而成的联合团体, 通过 295 轮相互加价竞买, 以总价185.12亿元、楼面每平方米70388元的价格成功拿下, 创造了深圳涉及居民住宅地块总价的最高纪录。

众多高净值人群数量巨大, 而且职业与居住地点失衡现象极为严重, 高端改善的需求积压时间已经很久了。与此同时, 周边次新豪宅的二手挂牌销售价格通常在每平方米10万到18万之间, 就算未来这块土地的售卖价格冲击每平方米15万以上, 每平方米10.87万的楼面价格仍然有着充足的利润安全缓冲空间, 这也正是那家央企敢于大量投入资金进行押注的信心来源之处。

地王等于全面大涨？

深圳的这一宗用于住宅开发的土地拍出了较高的溢价, 那么它究竟释放了什么样的信号, 房价有没有可能也会迎来反弹的情况?

按柏文喜认为, 受到比价效应影响, 这会引发深圳其他区域地价的想象力。然而深圳属于多中心且区域分割的城市, 地价更多是受所在板块特征的作用, 和其他区域的关联程度相对比较弱。

他持有这样的观点, 地价是由开发商的预期来决定的, 然而房价却是由买房者的预期所决定的, 这两者并非必定会保持同频, 也并非必然就划上等号。换而言之, 地价上涨并不一定就定然会促使房价上涨, 也不一定就必然会迎来房价的反弹, 只是房价因为地价上涨而出现反弹的这种概率相对比较大罢了。

实际上, 于历史经验里, “地王诞生”致使“房价暴涨”的那种传导链条, 于当下已然严重断裂。

在南山粤海这个区域, 在深圳湾这个区域, 以及在前海桂湾等核心区, 顶豪以及品质次新房市场已经呈现出回暖迹象, 业主让价的幅度明显收窄, 不过这股暖流并未波及近郊, 龙华这个地方, 宝中这个地方, 等地的改善型市场虽受到情绪提振, 然而仍然是以温和复苏, “以价换量”依旧是主基调, 至于坪山这个区域, 光明北部这个区域, 以及罗湖老城区等远郊或老旧板块, 因为库存高企, 去化缓慢, 市场依旧处于筑底阶段, 地王几乎没有产生任何实质影响。

这种分化不仅体现在区域上，也体现在价格段上。

今年前五个月，深圳一二手住宅合计下来的成交量, 同比确实有着大概两成的增长, 然而, 增长的量主要集中在核心区域千万级别以上的豪宅那里, 还有就是价位在300～500万分价位段凭借大幅度降价从而实现跑量的刚需盘, 至于中间改善层以及外围市场, 远远还没有达到过热的那种程度。

就在同一个时间段当中, 罗湖笋岗的一宗用作住宅的土地以最低的价格达成交易, 周边外部多数地块多半也是以最低的价格或者很低的溢价率进行出让。在同一个城市里面, 有一块土地溢价超过百分之一百五十, 还有一块土地溢价率为零, 由此形成了十分奇特的反差情况。

地王信号：重定价与再分类

在业内主流观点看来, 这场地王有着更为重要的意义, 其意义体现在这三点, 一是核心资产地价中枢被重新设定, 二是房企战略逻辑彻底发生了转向, 三是楼市价值进行了重新分类。

首先, 楼面价为10.87万每平方米, 将南山核心区的地价隐含基准从以往的“7至8万级别”直接提升到了“10万级别”, 这不但为6月即将出让的前海桂湾地块, 还有宝安新安地块提供了定价参照, 还进一步稳固了深圳湾顶级的豪宅的价值预期。

其次, 房地产企业的投资逻辑已然从“广泛撒网以冲击规模”转变为“聚焦于一线核心区域、打造高溢价标杆项目”, 并且六家参与竞拍者全部都是中央国有企业或者国有控股企业, 由于受到资金链以及风险控制的限制, 民营房地产企业已经基本上退出了核心区域高地价的竞争博弈。

最终, 这同样表明楼市被再次进行分类, 并非单纯的涨跌二元对立, 而是核心资产首先得以修复, 强地段改善盘缓缓跟进, 普通以及远郊资产继续处在挤泡沫的进程之中。

恰如专家所讲, 单单一种核心地块出现的高溢价情况, 不适合被轻易地解读成整个市场的全面性反转。

深圳这场土地竞拍极为激烈的竞争, 所传达出的是核心资产价值重新评估的信号, 然而它并非是2009年的那种情况, 也绝非是2015年的那般态势, 今后绝对不会再度出现整体大幅上涨的状况了。

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